Mietrückstand berechnen: Forderungsaufstellung mit Verzugszinsen für Mahnbescheid, Klage und Kündigung

Woraus ein Mietrückstand besteht

Für die Aufstellung sind die Forderungen nach ihrer Art zu trennen:

• Nettomiete (Grundmiete) je Monat, mit der Fälligkeit laut Mietvertrag.
• Betriebskostenvorauszahlung je Monat, ebenfalls mit eigener Fälligkeit. Eine vereinbarte Betriebskostenpauschale ist keine Vorauszahlung; für sie gibt es keine Abrechnung.
• Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung: eine eigene Forderung mit eigener Fälligkeit. Sie tritt an die Stelle der offenen Vorauszahlungen des abgerechneten Zeitraums.
• Nutzungsentschädigung nach Ende des Mietverhältnisses (§ 546a BGB), wenn der Mieter die Räume nicht zurückgibt.
• Mahnkosten: Pauschale Mahngebühren aus einem Formularmietvertrag sind nur wirksam, wenn sie den gewöhnlich zu erwartenden Schaden nicht übersteigen und dem Mieter der Nachweis eines geringeren Schadens offensteht (§ 309 Nr. 5 BGB). Ohne wirksame Klausel kommt nur ein konkret entstandener Verzugsschaden in Betracht.

Jede dieser Forderungen gehört als eigene Position in die Aufstellung, mit Bezeichnung und Monat. Zinsbeginn, Anrechnung von Zahlungen und die Beträge für eine Kündigung richten sich nach der einzelnen Forderung, nicht nach dem Saldo.

Fälligkeit und Verzug

Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu entrichten, wenn der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (§ 556b Abs. 1 BGB, für Gewerberäume über § 579 Abs. 2 BGB). Werktage sind Montag bis Freitag ohne die gesetzlichen Feiertage; der Samstag zählt nicht mit. Das gilt für die gesetzliche Fälligkeit; bestimmt der Mietvertrag einen Kalendertag, gilt dieser, bei Samstag, Sonntag oder Feiertag der nächste Werktag (§ 193 BGB). Fällt der Monatserste auf einen Samstag, ist die Miete deshalb erst am folgenden Mittwoch fällig, wenn bis dahin kein Feiertag liegt.

Ist der Zahlungstag nach dem Kalender bestimmt, etwa durch den Mietvertrag oder § 556b Abs. 1 BGB, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Verzugszinsen laufen dann ab dem Tag nach dem Zahlungstag. Für eine Miete, die am 03.07. fällig ist, ist der 04.07. der erste Zinstag. Wie der Zinstag gezählt wird, beschreibt der Artikel Verzugszinsen bei wechselndem Basiszinssatz berechnen.

Der Zinssatz

Bei Wohnraum beträgt der Verzugszins fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB); der Mieter von Wohnraum ist in der Regel Verbraucher.

Bei Gewerbemiete gelten gegenüber einem unternehmerischen Mieter neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB) und die Pauschale von 40 Euro (§ 288 Abs. 5 BGB). Ob die Pauschale bei mehreren rückständigen Monatsmieten für jeden Monat oder nur einmal anfällt, ist nicht höchstrichterlich entschieden; der Bundesgerichtshof hat die Frage ausdrücklich offengelassen (Urt. v. 22.08.2019 – VII ZR 115/18). Das Landgericht Darmstadt hat die Pauschale für jede rückständige Monatsmiete zugesprochen (Urt. v. 14.03.2025 – 19 O 271/23); die Kommentarliteratur ist geteilt. Wer je Monat ansetzt, sollte das in der Aufstellung erkennbar machen und mit Widerspruch rechnen.

Ist an einem Gewerbemietvertrag ein Verbraucher beteiligt, bleibt es bei fünf Prozentpunkten und ohne Pauschale. Der Basiszinssatz ändert sich zum 1. Januar und 1. Juli (§ 247 Abs. 1 BGB); eine Aufstellung, die über einen solchen Stichtag reicht, teilt den Zeitraum deshalb in Abschnitte.

Teilzahlungen zuordnen

Zahlt der Mieter einen Teil, kommt es zuerst darauf an, ob er bei der Zahlung bestimmt hat, welche Forderung getilgt werden soll (§ 366 Abs. 1 BGB). Ein Verwendungszweck wie „Miete Oktober 2026“ ist eine solche Bestimmung. Dass eine Zahlung in Höhe der Monatsmiete stillschweigend die laufende Miete tilgt, hat der Bundesgerichtshof nicht anerkannt.

Fehlt eine Bestimmung des Mieters, ergibt sich die Anrechnung aus dem Gesetz; ein eigenes Bestimmungsrecht hat der Vermieter nicht, abgesehen von einer Aufrechnung (BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 68/17). Nach § 366 Abs. 2 BGB gehen solche Zahlungen zuerst auf die offenen Betriebskostenvorauszahlungen, dann auf die Nettomieten, jeweils die älteste zuerst. Den Vorrang der Vorauszahlungen begründet der Bundesgerichtshof mit ihrer geringeren Sicherheit: Nach der Abrechnung oder dem Eintritt der Abrechnungsreife kann der Vermieter sie nicht mehr verlangen. Innerhalb einer Forderung gilt § 367 Abs. 1 BGB: zuerst die Kosten, dann die Zinsen, zuletzt die Hauptforderung.

Verrechnet der Vermieter ein Guthaben, etwa aus einer Betriebskostenabrechnung, ausdrücklich mit einer bestimmten Monatsmiete, ist das eine Aufrechnung; daran ist er gebunden (BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 84/17). Für die Zahlungsklage und für die Beträge einer Kündigung gilt dieselbe Anrechnung. Die Einzelheiten zur Anrechnung auf Kosten, Zinsen und Hauptforderung stehen im Artikel Teilzahlungen nach §§ 366, 367 BGB verrechnen.

Vorauszahlungen nach der Abrechnung

Nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), kann der Vermieter die Vorauszahlungen nicht mehr verlangen, sondern nur noch den Saldo aus der Abrechnung (BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 258/09). Bei Gewerberaum gilt keine gesetzliche Frist; der Vermieter muss innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen, in der Regel innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums (BGH – XII ZR 22/07). Zahlungen, die vorher auf Vorauszahlungen angerechnet wurden, bleiben angerechnet.

Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen bis zur Abrechnungsreife hat der Bundesgerichtshof für Gewerberaum zugesprochen (Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10); für Wohnraum ist das nicht entschieden. In welcher Reihenfolge Zahlungen ohne Bestimmung auf eine Nachzahlung aus der Abrechnung und auf die Mieten anzurechnen sind, ist ebenfalls nicht höchstrichterlich entschieden.

Rückstand und fristlose Kündigung

Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nennt § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zwei Beträge: Verzug für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete (Buchstabe a), oder in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht (Buchstabe b). Bei Wohnraum ist der rückständige Teil im Fall des Buchstaben a nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Miete in diesem Sinn sind Grundmiete und Vorauszahlungen; für Gewerberaum hat der Bundesgerichtshof das entschieden (Urt. v. 23.07.2008 – XII ZR 134/06), für Wohnraum nicht ausdrücklich, er rechnet den Rückstand dort aber ebenfalls mit der Bruttomiete (VIII ZR 68/17). Betriebskostennachzahlungen zählen nach ganz überwiegender Auffassung nicht dazu; der Bundesgerichtshof hat die Frage offengelassen (Beschl. v. 13.08.2024 – VIII ZR 255/21).

Die Aufstellung liefert die Beträge, nicht die Antwort auf die Frage, ob gekündigt werden kann. Ob ein Kündigungsrecht besteht, hängt von weiteren Voraussetzungen ab – insbesondere Verzug und Verschulden des Mieters, berechtigte Minderungen oder Zurückbehaltungsrechte, Aufrechnung, Abrechnungsreife von Vorauszahlungen und eine Zahlung vor Zugang der Kündigung. Mindert der Mieter, obwohl er erkennen konnte, dass die Voraussetzungen fehlen, bleibt er in Verzug (BGH, Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann durch Zahlung innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) unwirksam werden.

Mahnbescheid und Klage

Im Mahnantrag wird jede Forderung einzeln bezeichnet, beim Mietrückstand also mit Art und Monat, etwa „Nettomiete Juli 2026“ und „Betriebskostenvorauszahlung Juli 2026“. Zinsen werden als laufende Zinsen mit Satz und Beginn je Forderung angegeben oder als ausgerechneter Betrag für einen abgeschlossenen Zeitraum. Teilzahlungen vor dem Antrag sind vorher anzurechnen; beantragt wird der verbliebene Rest. Wie die Angaben aus der Aufstellung in den Antrag übertragen werden, beschreibt der Artikel Forderungsaufstellung im Mahnverfahren.

Das Mahnverfahren ist auf die Zahlung einer bestimmten Geldsumme beschränkt (§ 688 Abs. 1 ZPO); die Räumung kann nur mit einer Klage verlangt werden. Für die Bestimmtheit der Zahlungsklage genügt ein fortgeschriebenes Mietkonto mit Nettomiete und Vorauszahlung je Monat, den Zahlungen und Gutschriften und dem Hinweis auf § 366 Abs. 2 BGB (BGH, Urt. v. 05.12.2018 – VIII ZR 194/17); ob die Forderungen bestehen, prüft das Gericht in der Begründetheit. Die Aufstellung ist dafür die Anlage, auf die sich der Vortrag stützt.

Kosten des Mahnbescheids berechnen → Gerichtsgebühr und Anwaltsvergütung für den Antrag aus dem Gesamtbetrag der Forderungen.

Verjährung

Mietforderungen verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist und der Vermieter von den maßgeblichen Umständen Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine im Jahr 2023 fällige Monatsmiete verjährt danach mit Ablauf des 31.12.2026.

Die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB), ebenso die Erhebung der Klage (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Weil jede Monatsmiete ihre eigene Frist hat, zeigt die nach Fälligkeiten gegliederte Aufstellung zugleich, welche Beträge zum Jahresende gefährdet sind.

Verjährungsfrist einer Forderung berechnen → Fristende aus Entstehung und Kenntnis, ohne Hemmung und Neubeginn.

Beispiel: ein Rückstand, durchgerechnet

Eine Hausverwaltung verwaltet ein Ladenlokal in Berlin, vermietet an eine GmbH. Die Nettomiete beträgt 2.400,00 €, die Betriebskostenvorauszahlung 400,00 € monatlich, zahlbar bis zum dritten Werktag des Monats. Fällig sind damit die Mieten für Juni am 03.06., für Juli am 03.07., für August am 05.08. (der 01.08.2026 ist ein Samstag) und für September am 03.09.2026.

Der Mieter zahlt ab Juni nur noch teilweise: am 20.07.2026 1.500,00 € ohne Verwendungszweck und am 03.09.2026 2.800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete 09/2026“. Die Verwaltung stellt den Rückstand zum 30.09.2026 auf, mit neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, weil an dem Mietvertrag kein Verbraucher beteiligt ist. Eine Pauschale setzt sie in diesem Beispiel nicht an.

Die Zahlung vom 20.07.2026 trägt keine Bestimmung. Sie geht deshalb zuerst auf die beiden offenen Vorauszahlungen, Juni und Juli, jeweils mit den bis dahin aufgelaufenen Zinsen: 405,35 € und 401,96 €. Der Rest von 692,69 € geht auf die älteste Nettomiete, Juni: zuerst auf deren Zinsen von 32,06 €, dann 660,63 € auf die Hauptforderung. Die Nettomiete Juli berührt die Zahlung nicht, obwohl sie gleichzeitig mit der Vorauszahlung Juli fällig war.

Die Zahlung vom 03.09.2026 trägt die Bestimmung „Miete 09/2026“ und geht nur auf die Miete September: zuerst auf die Vorauszahlung, dann auf die Nettomiete. Weil sie am Fälligkeitstag eingeht, fallen auf diese beiden Forderungen keine Zinsen an.

Die Zinsen laufen für jede Forderung ab dem Tag nach ihrer Fälligkeit. Für die Juni-Miete reicht der erste Abschnitt über den 1. Juli 2026: vom 04.06. bis 30.06.2026 gelten 10,27 %, danach 10,52 % (Basiszinssatz 1,27 % bzw. 1,52 % zuzüglich neun Prozentpunkten). Offen sind am Stichtag 7.082,23 €: die Nettomieten Juni (Rest), Juli und August und die Vorauszahlung August, jeweils mit Zinsen.

Für den Mahnantrag ergeben sich daraus vier Hauptforderungen mit Bezeichnung und Monat, bei der Nettomiete Juni der Rest von 1.739,37 €, und für jede Forderung Zinsen von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem Tag nach ihrer Fälligkeit; die bis zum 20.07.2026 aufgelaufenen Zinsen auf die Nettomiete Juni sind getilgt.

Was fordify dabei übernimmt

In fordify wird jede Forderung als eigene Hauptforderung mit Datum und Zinsbeginn erfasst, bei einem Mietrückstand also Nettomiete und Vorauszahlung je Monat. Den Zinssatz wählen Sie selbst, fünf oder neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz; eine 40-Euro-Pauschale legen Sie bei Bedarf als eigene Position an. fordify teilt die Zinsen an jedem Wechsel des Basiszinssatzes und an jedem Zahlungstag in Abschnitte und weist Satz, Tage und Betrag je Abschnitt aus.

Eine Zahlung mit Verwendungszweck wird als Zahlung mit Tilgungsbestimmung erfasst; innerhalb der bestimmten Forderung rechnet fordify sie nach § 367 Abs. 1 BGB an. Zahlungen ohne Bestimmung rechnet das Mietkonto (Teil von Pro) in der Reihenfolge des Bundesgerichtshofs an, zuerst auf die Vorauszahlungen, dann auf die Nettomieten; die Forderungsaufstellung ohne Konto unterscheidet nicht zwischen Vorauszahlung und Nettomiete.

Der Berechnungsstichtag lässt sich frei wählen, auch in der Vergangenheit, etwa auf den Tag des Mahnantrags. Die PDF-Ausgabe lässt sich als Anlage zum Mahnantrag oder zur Klage verwenden.

Gründerlizenz für Unternehmen und Kanzleien → Umfang und Preis auf der Preisseite. Die Forderungsaufstellung selbst und ihr PDF-Export sind ohne Kauf nutzbar.

Quellen

• § 556b BGB – Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
• § 579 BGB – Fälligkeit der Miete
• § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
• § 286 BGB – Verzug des Schuldners
• § 288 BGB – Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden
• § 247 BGB – Basiszinssatz
• § 309 BGB – Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit
• § 366 BGB – Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen
• § 367 BGB – Anrechnung auf Zinsen und Kosten
• § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist
• § 199 BGB – Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist
• § 204 BGB – Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung
• § 688 ZPO – Zulässigkeit des Mahnverfahrens
• BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 68/17 (Anrechnung von Teilzahlungen auf Mietrückstände)
• BGH, Urt. v. 21.03.2018 – VIII ZR 84/17 (Aufrechnung mit einem Guthaben)
• BGH, Urt. v. 05.12.2018 – VIII ZR 194/17 (Klage auf Grundlage eines Mietkontos)
• BGH, Urt. v. 16.06.2010 – VIII ZR 258/09 (Vorauszahlungen nach Abrechnungsreife)
• BGH – XII ZR 22/07 (angemessene Abrechnungsfrist bei Gewerberaum)
• BGH, Urt. v. 26.09.2012 – XII ZR 112/10 (Verzugszinsen auf Vorauszahlungen, Gewerberaum)
• BGH, Urt. v. 23.07.2008 – XII ZR 134/06 (Miete im Sinne des § 543 BGB, Gewerberaum)
• BGH, Beschl. v. 13.08.2024 – VIII ZR 255/21 (Betriebskostennachzahlungen und Kündigungsrückstand)
• BGH, Urt. v. 11.07.2012 – VIII ZR 138/11 (unberechtigte Minderung und Verzug)
• BGH, Urt. v. 22.08.2019 – VII ZR 115/18 (40-Euro-Pauschale bei wiederkehrenden Forderungen offengelassen)
• LG Darmstadt, Urt. v. 14.03.2025 – 19 O 271/23 (Pauschale je Monatsmiete)

Die Beispielrechnung wurde mit der Rechenlogik von fordify erstellt, mit dem Mietkonto (Teil von Pro); die Zahlen im Text stimmen mit dessen Ausgabe überein. Für Hausgeldrückstände einer Wohnungseigentümergemeinschaft siehe Hausgeldrückstand: Forderungsaufstellung für Mahnbescheid, Klage und Zwangsversteigerung. Der Artikel gibt den Stand vom 09.10.2026 wieder. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zurück zur Startseite.