Hausgeldrückstand: Forderungsaufstellung für Mahnbescheid, Klage und Zwangsversteigerung

Woraus ein Hausgeldrückstand besteht

„Hausgeld“ ist kein Begriff des Gesetzes, sondern der Sammelname für die Zahlungen, die ein Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft leistet. Rechtlich beruhen sie auf Beschlüssen der Eigentümer nach § 28 WEG. Für die Aufstellung sind drei Arten zu unterscheiden:

• Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan, meist monatlich (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Sie decken die Kosten und die Zuführung zur Rücklage.
• Sonderumlagen für einen besonderen Bedarf, etwa eine Dachsanierung. Auch sie werden als Vorschuss beschlossen, mit eigenem Betrag und eigener Fälligkeit.
• Nachschüsse aus der Jahresabrechnung, oft „Abrechnungsspitze“ genannt (§ 28 Abs. 2 WEG). Beschlossen wird nur der Betrag, der über die beschlossenen Vorschüsse hinausgeht.

Jede dieser Forderungen gehört als eigene Position in die Aufstellung, mit der Bezeichnung, dem Zeitraum und dem Beschluss, auf dem sie beruht. Das ist mehr als Ordnung: Zinsbeginn, Zuordnung von Zahlungen, Verjährung und das Vorrecht in der Zwangsversteigerung richten sich nach der einzelnen Forderung, nicht nach dem Saldo.

Fälligkeit und Verzug

Wann eine Hausgeldforderung fällig wird, bestimmt in erster Linie der Beschluss. Die Eigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind (§ 28 Abs. 3 WEG). Üblich ist eine Regel im Wirtschaftsplan wie „monatlich im Voraus, jeweils bis zum dritten Tag des Monats“. Für eine Sonderumlage gilt die Fälligkeit, die der Beschluss über sie bestimmt; fehlt eine solche Regelung, wird sie erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig (BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 257/16).

Verzug tritt ohne Mahnung ein, wenn der Beschluss über den Wirtschaftsplan oder ein Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG kalendermäßige Zahlungstermine nennt (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Sonderumlage wird ohne eigene Fälligkeitsregelung erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig.

Für die Aufstellung heißt das: Bei einem kalendermäßig bestimmten Zahlungstag laufen die Verzugszinsen ab dem Tag danach. Für einen Vorschuss, der am 03.07. fällig ist, ist der 04.07. der erste Zinstag. Wie der Zinstag gezählt wird, beschreibt der Artikel Verzugszinsen bei wechselndem Basiszinssatz berechnen.

Der Zinssatz

Auf rückständiges Hausgeld schuldet der Wohnungseigentümer Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Der höhere Satz von neun Prozentpunkten und die Pauschale von 40 Euro (§ 288 Abs. 2 und 5 BGB) gelten nur für Entgeltforderungen, also Gegenleistungen für Lieferungen oder Dienstleistungen; Hausgeld beruht auf Gesetz und Beschluss der Eigentümer (§ 16 Abs. 2, § 28 WEG) und ist keine Gegenleistung. Das gilt auch, wenn der säumige Eigentümer Unternehmer ist. Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu gibt es nicht; die Gesetzesbegründung beschränkt den höheren Satz auf Entgeltforderungen aus Verträgen. Höhere Verzugszinsen oder Pauschalen können die Eigentümer seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr beschließen; sie bedürfen einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung.

Der Basiszinssatz ändert sich zum 1. Januar und 1. Juli (§ 247 Abs. 1 BGB); eine Aufstellung, die über einen solchen Stichtag reicht, teilt den Zeitraum deshalb in Abschnitte. Die Beispielrechnung unten verwendet fünf Prozentpunkte und keine Pauschale.

Teilzahlungen zuordnen

Zahlt der Eigentümer einen Teil, kommt es zuerst darauf an, ob er bestimmt hat, welche Forderung getilgt werden soll (§ 366 Abs. 1 BGB). Der Verwendungszweck „Hausgeld Juli“ ist eine solche Bestimmung. Innerhalb der bestimmten Forderung gilt dann § 367 Abs. 1 BGB: zuerst die Kosten, dann die Zinsen, zuletzt die Hauptforderung.

Fehlt eine Bestimmung, gibt § 366 Abs. 2 BGB die Reihenfolge vor: zuerst die fällige Schuld, unter mehreren fälligen die, die dem Gläubiger geringere Sicherheit bietet, dann die lästigere, dann die ältere; bei gleichem Alter verhältnismäßig. Beim Hausgeld führt das in der Regel zu den ältesten Rückständen: Sie sind die ältere Schuld, und ist die Wohnung beschlagnahmt, sind Rückstände, die nicht mehr vom Vorrecht in der Zwangsversteigerung erfasst sind, zudem die Forderungen mit der geringeren Sicherheit – Teilzahlungen ohne Bestimmung werden deshalb zuerst auf sie verrechnet (BGH, Beschl. v. 28.05.2020 – V ZB 56/19). Die Einzelheiten zur Anrechnung stehen im Artikel Teilzahlungen nach §§ 366, 367 BGB verrechnen.

Mahnbescheid und Klage

Antragstellerin im Mahnverfahren und Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ mit der Angabe des Grundstücks (§ 9a Abs. 1 Satz 3 WEG) und wird durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG).

Für Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern ist ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Im Mahnantrag ist dieses Gericht als das Gericht anzugeben, an das die Sache nach einem Widerspruch abgegeben wird.

Im Mahnantrag wird jede Forderung einzeln bezeichnet, beim Hausgeld also mit Art und Zeitraum, etwa „Hausgeldvorschuss Juli 2026“. Zinsen werden als laufende Zinsen mit Satz und Beginn je Forderung angegeben oder als ausgerechneter Betrag für einen abgeschlossenen Zeitraum. Teilzahlungen vor dem Antrag sind vorher anzurechnen; beantragt wird der verbliebene Rest. Wie die Angaben aus der Aufstellung in den Antrag übertragen werden, beschreibt der Artikel Forderungsaufstellung im Mahnverfahren.

Für die Klage gilt dasselbe in ausführlicher Form: Die Klageschrift muss jede Forderung schlüssig darlegen, also Beschluss, Betrag, Fälligkeit und Zahlungen. Die Aufstellung ist dafür die Anlage, auf die sich der Vortrag stützt.

Kosten des Mahnbescheids berechnen → Gerichtsgebühr und Anwaltsvergütung für den Antrag aus dem Gesamtbetrag der Forderungen.

Anmeldung in der Zwangsversteigerung

Wird eine Eigentumswohnung zwangsversteigert, hat die Gemeinschaft für ihre Hausgeldforderungen ein Vorrecht in der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG. Sie steht damit vor den Grundpfandrechten der Banken. Das Vorrecht hat drei Grenzen:

• Zeitlich: Erfasst sind die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG). Ältere Rückstände bleiben Forderungen, nehmen aber nicht am Vorrecht teil.
• Der Höhe nach: Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist auf höchstens 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts begrenzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG). Zinsen zählen also mit.
• Nach der Anmeldung: Die Gemeinschaft meldet an (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 4 ZVG), und zwar spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten (§ 37 Nr. 4 ZVG). Wer später anmeldet, fällt im Rang zurück (§ 110 ZVG).

Bei der Anmeldung sind die Ansprüche glaubhaft zu machen, durch einen Titel, durch die Niederschrift der Beschlüsse einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise (§ 45 Abs. 3 ZVG). Erkennbar sein müssen die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs und seine Fälligkeit. Ein Titel ist für die Anmeldung damit nicht erforderlich; betreibt die Gemeinschaft die Versteigerung selbst aus der Rangklasse 2, braucht sie einen Titel, aus dem diese Angaben zu erkennen sind oder neben dem sie glaubhaft gemacht werden (§ 10 Abs. 3 ZVG).

Verjährung

Hausgeldforderungen verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist und die Gemeinschaft von den maßgeblichen Umständen Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Ein im Jahr 2023 fälliger Vorschuss verjährt danach mit Ablauf des 31.12.2026.

Die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB), ebenso die Erhebung der Klage (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Geht der Mahnantrag rechtzeitig ein und wird der Mahnbescheid demnächst zugestellt, wirkt die Hemmung auf den Eingang des Antrags zurück (§ 167 ZPO). Weil jede Forderung ihre eigene Frist hat, zeigt die nach Fälligkeiten gegliederte Aufstellung zugleich, welche Beträge zum Jahresende gefährdet sind.

Verjährungsfrist einer Forderung berechnen → Fristende aus Entstehung und Kenntnis, ohne Hemmung und Neubeginn.

Beispiel: ein Rückstand, durchgerechnet

Der Wirtschaftsplan einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht für eine Wohnung monatliche Vorschüsse von 380,00 € vor, fällig jeweils am dritten Tag des Monats. Die Eigentümerversammlung hat außerdem eine Sonderumlage für das Dach beschlossen, auf die Wohnung entfallen 1.500,00 €, nach dem Beschluss fällig am 01.08.2026, und aus der Jahresabrechnung 2025 einen Nachschuss von 640,00 €, fällig am 15.06.2026. Alle Fälligkeiten sind nach dem Kalender bestimmt.

Der Eigentümer zahlt die Vorschüsse ab Juli nicht. Am 14.08.2026 überweist er 380,00 € mit dem Verwendungszweck „Hausgeld Juli“. Die Verwaltung stellt den Rückstand zum 30.09.2026 auf, mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

Die Zinsen laufen für jede Forderung ab dem Tag nach ihrer Fälligkeit. Beim Nachschuss reicht der erste Abschnitt über den 1. Juli 2026: vom 16.06. bis 30.06.2026 gelten 6,27 %, danach 6,52 % (Basiszinssatz 1,27 % bzw. 1,52 % zuzüglich fünf Prozentpunkten). Bis zum 14.08.2026 sind das 6,79 €, danach bis zum Stichtag weitere 5,37 €, zusammen 12,16 €.

Die Zahlung vom 14.08.2026 trägt die Bestimmung „Hausgeld Juli“ und wird nur auf diese Forderung angerechnet. Nach § 367 Abs. 1 BGB tilgt sie dort zuerst die bis zum Zahlungstag aufgelaufenen Zinsen von 2,85 € und dann 377,15 € der Hauptforderung. Vom Juli-Vorschuss bleiben 2,85 € offen, auf die vom 15.08. bis 30.09.2026 noch 0,02 € Zinsen entfallen. Der Rest des Juli-Vorschusses beträgt damit 2,87 €. Die anderen Forderungen berührt die Zahlung nicht.

Für den Mahnantrag ergeben sich daraus fünf Hauptforderungen mit Bezeichnung und Zeitraum, beim Juli-Vorschuss der Rest von 2,85 €, und für jede Forderung Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem Tag nach ihrer Fälligkeit; die bis zur Zahlung aufgelaufenen Zinsen auf den Juli-Vorschuss sind getilgt. Für eine Anmeldung in der Zwangsversteigerung liefert dieselbe Tabelle Art, Bezugszeitraum und Fälligkeit je Betrag.

Was fordify dabei übernimmt

In fordify wird jede Hausgeldforderung als eigene Hauptforderung mit Datum und Zinsbeginn erfasst. Als Zinssatz wählen Sie für Hausgeld fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, unabhängig davon, ob der Eigentümer Unternehmer ist; eine 40-Euro-Pauschale legen Sie nicht an. fordify teilt die Zinsen an jedem Wechsel des Basiszinssatzes und an jedem Zahlungstag in Abschnitte und weist Satz, Tage und Betrag je Abschnitt aus.

Eine Zahlung mit Verwendungszweck wird als Zahlung mit Tilgungsbestimmung erfasst, innerhalb der bestimmten Forderung rechnet fordify sie nach § 367 Abs. 1 BGB an. Lässt sich eine Zahlung ohne weitere Angaben keiner Forderung sicher zuordnen, gibt fordify die Aufstellung als Prüfentwurf aus und nennt den Grund.

Der Berechnungsstichtag lässt sich frei wählen, auch in der Vergangenheit, etwa auf den Tag des Mahnantrags. Die PDF-Ausgabe lässt sich als Anlage zum Mahnantrag, zur Klage oder zur Anmeldung verwenden; die Beschlussniederschriften fügen Sie bei.

Gründerlizenz für Unternehmen und Kanzleien → Umfang und Preis auf der Preisseite. Die Forderungsaufstellung selbst und ihr PDF-Export sind ohne Kauf nutzbar.

Quellen

• § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• § 9b WEG – Vertretung
• § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 43 WEG – Zuständigkeit
• § 10 ZVG – Rangordnung der Rechte
• § 37 ZVG – Inhalt der Terminsbestimmung
• § 45 ZVG – Berücksichtigung angemeldeter Rechte
• § 110 ZVG – Nachstehende Rechte
• § 286 BGB – Verzug des Schuldners
• § 288 BGB – Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden
• § 247 BGB – Basiszinssatz
• § 366 BGB – Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen
• § 367 BGB – Anrechnung auf Zinsen und Kosten
• § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist
• § 199 BGB – Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist
• § 204 BGB – Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung
• § 167 ZPO – Rückwirkung der Zustellung
• § 690 ZPO – Mahnantrag
• BGH, Urt. v. 15.12.2017 – V ZR 257/16 (Fälligkeit der Sonderumlage)
• BGH, Beschl. v. 28.05.2020 – V ZB 56/19 (Verrechnung von Teilzahlungen auf Hausgeldrückstände)

Die Beispielrechnung wurde mit der Rechenlogik von fordify erstellt; die Zahlen im Text stimmen mit der Ausgabe der Forderungsaufstellung überein. Für die Anmeldung einer Forderung im Insolvenzverfahren eines Eigentümers siehe Forderungsanmeldung im Insolvenzverfahren. Der Artikel gibt den Stand vom 07.10.2026 wieder. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zurück zur Startseite.